想问下，商铺的购买要注意哪些细节?比如说要哪些证件才算齐全？

作为投资，想买一个商铺，想问下，商铺的购买要注意哪些细节?比如说要哪些证件才算齐全？要注意规避哪些风险？哪些商铺是绝对不可以购买的？ 另外，在看铺的过程中有几家开发商是投资返利的模式，意思就是我在一个面积很大的商用楼中购买了一定的面积，由商家进行管理运筹，然后按照投资额每年12%的返利，咨询的时候，商家说不管这地方有没有人租，我们不用管，反正按照合同返利就行了，地段3年一评估，就是说收益会有所变化，这种模式合法可靠吗？如果真的存在这种模式，我们应该注意些什么？要注意哪些风险呢？尽可能的详细一些，毕竟不是小数目了，不胜感激！